によって書かマットランダウ
パナマのレポート
2009年6月1日（月曜日）
Exclusive statistics to The Panama Report show real estate listing prices in Panama decreasing for first time since boom. Panama City prices mingle with those in Miami, beaches and mountains not immune to drop. Cause for concern to developers and investors or natural correction healthy for Panama in long run? All-star Panama experts sound off as to what this means for Central America's most hyped real estate market.
No MLS – How about the next best thing?
One of the real estate market's greatest discussion points in Panama is the multiple listing service, or perhaps more accurately its lack thereof; a deficiency that antiquates even the most modern of projects.
The two primary functions of a multiple listing service (MLS) are (1) to encourage broker cooperation in which a unilateral commission fee is shared and (2) to give buyers the greatest and most varied access possible to available listings. These functions play off each other in markets where the MLS succeeds: buyers make the ideal purchase and successful brokers share a piece of the pie. As one might imagine, in a market like Panama void of an MLS or any such tool, the opposite is very much true: buyers are hindered in their search for real estate and brokers are inherently greedy bastards.
Casey Halloran, a veteran in Costa Rica and Panama, was able to shed some light on why an MLS system hasn't worked in Central America. “Beyond poor organization and cooperation,” Halloran told us, “they like it this way. There is power in hoarding information and if it were free to everyone, some would stand to lose power.” Halloran believes that Panama's lack of transparency starts at the Public Registry where properties are never accurately valued because everyone wants to avoid taxes. “It's hard to imagine having a giant database of real estate transactions and property values if it all starts with a lie.”
そのスリムパナマにおけるMLSの実現可能性、との精度でパナマの不動産の販売用不動産の幅広い帯状を表し、包括的な公平と独立して収集されたデータ：そう台無し販売、パナマのレポートは、次の最もよい事で行きましたパナマ今日。 我々はの助け入隊した不動産を明らか以外の場合に光を当てるための努力で-得るためにいくつか簡単に、より多くの困難その他- 、パナマ統計のすべての種類を集めるヶ月間中央アメリカの不動産データ、に特化した市場調査会社を暗いと気まぐれな情報市場。
"中央アメリカの不動産投資にいくつかの研究を行うとき、我々はそれが難しい客観的な市場データを手に入れることが判明、"クラウディアGonella、明らかに不動産の共同創設者は述べています。 "それは、この種の情報をまとめるために時間と労力がかかり、誰も前にもやったことなかった。 我々はこのギャップを埋めるために不動産を明らかに立ち上げました。"専門家との協議から、昔ながらの取材に、不動産を明らかに2009年にパナマの不動産市場での独占と証拠となる傾向とパナマのレポートを提供。
予測または無形の動向あらゆる種類の操作またはラディンではない科学的データの収集、：下のデータの魅力の一部は、それは議論の余地のないということです。 また、利害の偏りや紛争を回避するサードパーティによって収集されている。 この作品の第三の、そしておそらくより多くの貴重な側面は、最終的にパナマの不動産市場は大きなスキームに立っている場所で（正確にはあるが）より広い指を入れてできることです。 透明性の特に深刻な不足を解消するチャンス。
調査結果
それはパナマの市場はバストのためであることを一年以上、現在予想されている一方で、依然として2009年の月のように、そこに存在し、売り手と買い手の間に違和感の寸法：売り手が高く販売したい、買い手は安く買っていたい、とは一つは本当に適切な価格を知っている。 現実と事実の感覚が議長より先進国市場とは異なり、我々は売り手と買い手の間でパナマの格差が1つの主要な責任に帰することに信じて、それは本当の比較販売データを得ることができないことです。 ...よく、上にあるようにも同じページがないので、言い換えれば、買い手と売り手が同じページ上ではありません。
投資家はより多くの教育を受けて意思決定を行う権利を持つように選択肢を構造化する方法：下記のデータは、買い手、売り手、およびブローカーへのリソースにすぎないとして行動しなければならない。 それは、次のグラフで引用されたデータは、リストの価格ではない販売価格を反映していることに注意することが重要です。 データはまた、再販売を（我々だけ少ないために販売されていると仮定することができる）が含まれていません。 それが今（2009年のデータが月中旬4月に収集されている場所、（2008年のデータが7〜9月の期間にわたって収集された）結果は、粉砕やロケット科学、地球ではないが、彼らは私たちに市場があった場所のアイデアを与えるか）、そしてどこにそれが将来的に行くことができる：なしリソースはもっぱら外国人の関心不動産に焦点を当てていないものは、これまでにパナマではまだ提供してきました。 それは私達の最後で紹介されましたパナマの投資サークルのニュースレター。
注：このデータベースのターゲットの開発第二の故郷の求める国際バイヤーの大半は投資やライフスタイルを購入して。 他の人が彼らのマスタープランのロールアウトにも高度なものながら、プロジェクトのいくつかは、建設前段階にあります。 サンプルの発展のほとんどは、専用のウェブサイトを持っている。 サンプルサイズは107の開発であり、これはパナマの4つの主要な不動産のホットスポットカバー：パナマシティ、 ボカスデルトロ 、ボケテ/火山、およびコロナド /サンカルロスを。
パナマのトップ10最も高価なプロジェクト
それは安いだったのでパナマの不動産市場は、それが数年前に成長を始めたときに、魅力的だった。 これは主に良い場所または開発に向かう農地の安い部分でコンドミニアムを拾う気にしていない投資目的、のために、バイヤーの広い配列をもたらした。 しかし、誇大広告やバズのスイングで、パナマの不動産価格は、最初の世界のレベルに上向き撮影。
おそらく、パナマで最も有名なプロジェクト、トランプオーシャンクラブは、ほぼ$ 5200/m2（$ 482.56/ft2だと）の価格でリストを突破。 パナマの10の最も高価なプロジェクトのうち6つはアマドールコーズウェイと深刻な財政難で、ロスファロスプロジェクトに割り当てられた番号2つのスポットの1つで、Avenidaのバルボアに常駐：もはやロスファロス開発者は、パナマシティーのブローカーで作業していない間にまだ正式にプロジェクトを（つまり、バックバイヤーの堆積物を与えるという意味だからでしょう？）キャンセルされていない
リストを作ったパナマシティの外の唯一のプロジェクトだったAzueros 、ロスサントスの孤立した丘にあるビーチのプロジェクト。 として、その担当者は、価格が重要な場所、品質、およびグラウンドアップのインフラのようなものとして正当に上昇していると言う。 "プロジェクトの発足以来、価格は約20％増加している。 これは憶測にが材料、インポートされたいくつかのコストだけでなく、専門の職人のクラフトマンシップの改正によりされていない。"彼らの価格設定の検証として、Azuerosの違いとして、手作り家具、細部へのこだわり、そしてカスタマイズを引用それらとリスト上の他の9つのプロジェクト間で。
パナマシティ：マイアミよりも高価？
の後進性を強調表示するためにパナマシティのコンドミニアムの市場を、データはリストの価格は実際に販売の深刻な不足にもかかわらず、2008年から増加していることを示しています。 注意点としては、資本でコンドミニアムのprice/m2は私達の全体のデータの収集に記載されている2つだけ増加（ボケテ/火山で他方がたくさん）の一つであった。 trueの場合、これらはこれまでにパナマが持っている最も高価な価格を表すと意志だ：一部の専門家は、これらの数値がすぐに（供給が増加し続けると、需要が先細りしているように見えるように）、その下方に傾斜を開始する曲線の最大ピークを表すことを賭けこれまで（少なくとも長い時間）経験。 その他は、その価格は難易度より北の市場に参入しているラテンアメリカ人から抽選により増加していると考えています。
It can be useful to note that today, a large percentage of condos in Miami, Florida are priced equally (if not less expensive) than those in Panama City. Take for example a project of average price and quality in Miami, Opera Tower (located on Bayshore Drive). Prices for condos in this building range from $120-$187/m2. In a list of various other Florida condos ( as the one here ), you can see prices all rest below Panama's mark. One has to question why, when an American has the option to buy (what many would call) a better product in the States, would they opt for Panama where the legal system, construction quality, and infrastructure are less impressive?
Boris Métraux, CEO of the Encuentra24 , one of Panama's top classified websites, sees prices in Panama City real estate listings about to drop and efforts from desperate sellers increasing. “We are getting a lot more paid listings as well as more individual users (as opposed to developers or agencies) from abroad,” Métraux said, signifying a distressed bunch of foreigners who once bought in Panama (for second home use or investment purposes) and are now looking to get out.
One such seller from Canada who preferred to remain anonymous, admitted he'd been too greedy over the past year in passing up several decent offers on his Avenida Balboa unit. He's lowered his asking price by about one third (down to the amount he originally purchased his condo for two years ago). Still, no one's taken the bait.
欠陥の数が少なく、風味上の理由（麻薬、犯罪、土地紛争のニュースでそれを見ているもののボカスデルトロ列島は、過去年間でパナマのより積極的な不動産市場の一つを（パナマシティの外）が発生した...など）。 のドンキングボカスデルトロ不動産サービス株式会社は、私たちにいくつかの内部の汚れを与えた。
"少数の人々は、タイトル作成法は最近の法律に署名されたことを認識しています。 ROPの土地を持つ外国人土地所有者の一部は、それが彼らの特性のためのバイヤーを増加させることを期待し、おそらく、彼らの提示価格を増やすことができますされています。 法律を知っていると持っている人は（ROP）、それは最終的に存在に入って来てくれることはとても嬉しいことです。 彼らが獲得するために、国王は、公共事業のために使用できる新たな収益源としての教育をそれを見て、補足として"。最終的に土地の所有権として何の疑いを除去する方法として、それを参照してくださいなどとパナマのための手段として担保としてのプロパティのローン。
データは主に国際的なバイヤーをターゲットに、不動産に関係を収集考慮すると、王はまた、ボカスデルトロの価格が減少することができる理由について、的確な説明を提供した。 彼はボカの売り手のほとんどはパナマであり、彼らは株式や退職金を持っていないため、彼らはみんなと同じように痛みを感じていないと述べた。 "また、彼らはまだ金融危機と現在のバイヤーの欠如との間の接続を理解していない、"王は私たちに語った。 "という認識は時間に来る。 ボカでの迅速な売却のためにその価格を減少させるものは、市場の影響を受け、今ではお金を必要とされた99％の外国人、です。 人々が一日で半分に（数十万にあった）、その提示価格をカットしている孤立した事件がありました。 他の外国人は数ヶ月が通過するようにゆっくりと（または再調整）その価格を下げているし、どちらかの財務状況が良くなるか、その価格は買い手が再び購入する用意があるレベルに達するまで、おそらくそうしていきます。"
ボケテと火山：ロット価格は上、マンションや住宅価格ダウン
The Boquete/Volcan market has been, in many ways, a microcosm of the Panama real estate market as a whole. Sales have come to a halt because of the vast gulf between buyer expectations and seller flexibility. In this chart, notice how lot prices have actually increased since July of 2008 (one of only two increases the statistics showed).
Paul McBride, Sales Manager at Valle Escondido and fellow blogger, believes speculation in mountain regions such as Boquete and Volcan was limited mostly to property developers and, to some extent, land speculators. “End users drove the market and the booming real estate market in the US, Canada, Europe and Great Britain provided liquidity to purchase land and property here in cash,” McBride said. “Now that the real estate market has crashed overseas, the affects are being felt here. I tell my sellers, if they want to sell their home, they better be prepared to aggressively price it.”
McBride, along with several sales agents we spoke with, believes that prices in Boquete/Volcan will need to drop to 2001-2002 prices before any kind of buying strength emerges again.
Coronado and San Carlos: Beach not immune to the drop
Condos and houses in the beach areas outside of Panama City (spanning from Coronado to San Carlos) dropped by almost 9% and average sale prices dropped by almost 12%. Realtors like Kaye Ashbridge of Concept Panama , reported “the drop in pricing may be due to large pre-sale condos halting current activity, canceling scheduled 'second phases' and generally the public holding their breath to see if things sink lower.” Ashbridge, whose company focuses on North American listings, distinguishes them from listings owned by locals who, like King in Bocas del Toro said, may be less pressed to sell. She thinks this less-urgent demographic may create a false impression that there is a large amount of people selling, hypothetically to move out of Coronado. When in reality, such is not the case.
Lately, developers in the Coronado/San Carlos region have been offering discounts of up to 10% as incentive. They've also been throwing in little bonuses (such as electric appliances, air conditioning units) in an effort to close. “A lot of developers in this area are now more welcoming to brokers too,” says Jianella Torres, Sales Manager at New World Real Estate who has an office in Santa Clara. “Events, barbeques, tours of the project. These things never happened three years ago and now we're being treated like kings!”
The amount of interest in the beach areas still appears to be high with most agencies reporting a large amount of leads as well as a high “visit rate” of clients who come from abroad and physically visit the area for inspection. The opposite end of this spectrum, said Torres, is a place like Boquete where clients realize its distance and often times decide not to go. Jim Hawley, Founder of Panama Sol Realty , who has worked the Coronado/San Carlos region for almost five years, reaffirmed clients are still arriving on a regular basis, but with firm and unyielding budgets of $200,000-$250,000.
As a testament to our findings, Hawley gave the example of one 5-story project on the ocean. “They were marketing units from $475,000-$800,000. As you can expect the market did not jump at this building, but after discussions, they redesigned the building and offered smaller units starting at $220,000. They were listening to what the market was asking for (as opposed to what they wanted). In the end they will have sold more units on the same land and increased their profit line somewhat because they listened to the market.”
One main limitation to the Coronado/San Carlos area is a lack of good schools for foreigner children. With good education facilities, all of our experts agreed that people would begin to migrate even faster. And with such decreasing prices, more sales may be on the horizon.
このグラフは、4つのすべてのパナマのホットスポット全体の平均不動産価格（としてprice/m2ではなく）の減少を示しています。 それは、金融危機とより安価な全体的な購入に向けて投資家の一般的な傾向を考慮して数値の興味深いグループです。 物事の比較方式では、パナマが見ている減少の範囲は、（そのような価格は20％以上を落とし米国など）他の不動産市場の崩壊を考えると恐ろしいではありません。 全米リアルター協会加入者のフロリダ協会によると、中央値コンドミニアムの販売価格は、先月には、108700ドルだった; 2008年3月には37％減のために172300ドルだった。 パナマシティでは、中央値はコンドミニアムのリストの価格は、先月には、450200ドルだった; 2008年7月には3.5％の減少のための466400ドルだった。
With a new administration on the horizon, Panama's leaders will be faced with cleaning up the mess a previous administration has left behind (sound like a familiar story?): one of hyper-supply, decreasing demand, and a ton of projects in limbo. According to Eric Sabo, Bloomberg correspondent in Panama City, the sweeping price decreases in luxury Panama real estate reflect a dependence on foreigner spending and a soon-to-be sticky situation for developers.
“What people within the government and banks are telling me is that the projects who will receive funding are going to be low-income housing and public works projects,” Sabo told our Private Investor Circle . “So unless Panama suddenly becomes the world's largest refugee camp for wealthy people, builders of luxury real estate are going to have a lot of trouble finding money.”
While our data does not reflect the amount or activity of actual sales in Panama, we spoke with several businesses in the industry and got a pretty straightforward answer. No one is closing.
Torres of New World Real Estate stated that while yes, market is very slow, some developers were dealing with it in innovative ways. “One particularly creative effort is by Grupo Shahani who is offering fractional ownership (lifetime shares in a particular condo) for people who cannot afford the entire price tag.”
Some of this panic-mode was echoed by Chad Smalley who's not in the real estate game per say, but rather alongside it. As CEO of GMG360 , a real estate internet marketing provider in Panama, Smalley says “both developers and brokers alike throughout Panama just seem desperate for new clients right now (especially compared to this time two years ago).” Smalley reports a boom over the past few months of agencies and developers looking for his assistance in customer relationship management. “Whether it's dropping sales prices or increasing advertising budgets, most companies we are helping just want to see some sales again.”
Amidst a widespread drop in sales and price points, hype about Panama still continues to circulate. Live and Invest Overseas, a lifestyle and investment resource lists Panama as one of their five Top Markets. In the world.
As a reference, here is the same chart as above but in meters2 (as opposed to total price).
An across the board decline in Panama real estate listing prices is no real surprise to people living here or working in the industry. As pointed out by Halloran, the only thing that could increase the demand again is to lower prices: “That's econ 101,” he says, “and anybody who disagrees is in denial.” Other markets that have experienced the boom and bust cycle reflect this: according to the Florida Association of Realtors, Florida's existing home sales increased 30% in March (compared to the same time last year), making it the seventh month in a row that sales activity demonstrated gains.
The numbers in Panama are not as severe as other countries where large-scale crashes have already taken place. Home prices in the USA, for example, dropped 18% in March of this year alone. Comparatively speaking, the decreases we're seeing in Panama run parallel (albeit on a less drastic curve) to those elsewhere in the world.
一般的なテーマが残っている：私達の統計が示すようにパナマは、安価な不動産を購入する場所として推進していた、整列星の数で、傾向が逆転されている場合があります。 ボケテのポールマクブライドは米国と他の場所でプロパティと比較するとこのような大規模な割引を表すので、パナマは、外国投資のための普及と結論づけている。 "これはもはやないケースですが、"と彼は言う。 “Property in Panama (city, beach, mountains) has become more expensive than property in the US, Canada, and Europe.”
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